Vivir en comunidad muchas veces no es sencillo, aunque en realidad no tiene más secreto que ser respetuosos unos con otros y evitar realizar actividades que puedan molestar a los demás.
Pero por muy bien que vayan las cosas hay problemas con los vecinos que son una constante en muchas comunidades.
Lo primero que debes saber es que dentro de las funciones del presidente de la comunidad y el administrador de fincas se encuentra la de ser mediador de conflictos y el portavoz de los propietarios ante cualquier situación de conflicto.
El presidente de la comunidad o el administrador de fincas siempre intentarán agotar las vías del diálogo antes de emprender acciones jurídicas que involucren a la comunidad de propietarios.
También tiene la potestad de convocar una junta para la resolución del problema entre vecinos o solicitar al vecino que esté llevando a cabo actividades ilícitas y que afecten a otro vecino el inmediato cese de dichas actividades indicándole que de no cumplir con dicha solicitud se procederá con las instancias judiciales.
En muchas ocasiones el presidente no logra solventar los problemas, ya sea por el desconocimiento de los mecanismos judiciales y extrajudiciales para resolver conflictos entre vecinos o por incumplimiento de sus funciones, por lo que en estos casos deberá procederse a solicitar la asistencia del administrador.
Por su parte, los administradores de fincas son figuras profesionales y colegiadas que cuentan con una capacitación especializada en las gestiones que requieren los edificios e inmuebles, por lo que son los más apropiados para mediar cualquier tipo de conflictos y controversias existentes entre dos propietarios o vecinos.
Cualquier vecino puede acudir al administrador de su comunidad para presentarle el problema que lo está afectando en lo que respecta a la convivencia con otros vecinos, dado a que dicho profesional colegiado está obligado a brindarle la asesoría necesaria sobre cómo proceder en esta situación y actuar como mediador para la resolución del conflicto.
Además de acudir al presidente de la comunidad y al administrador de fincas puedes elevar tu queja a un abogado de propiedad horizontal, este letrado especialista puede asesorar respecto a las medidas legales a adoptar, con el objeto de poner fin a las controversias surgidas.
Si después de haber llamado en alguna ocasión a la autoridad hay una reincidencia por parte de algún vecino conflictivo, debe solicitarse de nuevo la intervención de la autoridad a una llamada de “acción de cesación” que debe realizarse de forma escrita.
Si los problemas continúan, los afectados pueden solicitar al presidente que haga una denuncia judicial en nombre de la comunidad.
Este procedimiento es igual para cualquiera que sea el conflicto en cuestión, ya sea la generación de ruido, el uso indebido de espacios comunes o cualquier otro.
Si el conflicto con un vecino es de gravedad considerable, se puede recurrir directamente a los organismos policiales para obtener una resolución inmediata de dichas agresiones, perturbaciones o conflictos.
Gracias a Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC, destacamos los problemas más comunes que pueden aparecer en una comunidad de vecinos:
1- Gestión de morosidad:
Para poder mantener la comunidad es necesario que todos los vecinos contribuyan pagando mensualmente la cuota establecida. Pero siempre hay algún vecino que se niega (o no puede) hacer frente a estos gastos. La cosa se complica todavía más cuando lo que se paga es una derrama.
Sobre morosidad ya abordamos esta cuestión en este reciente artículo donde profundizamos en este tema.
2- Control del ruido:
Sin lugar a dudas el ruido es uno de los factores que más quejas genera en una comunidad de vecinos. Los hay para todos los gustos: vecinos ruidosos que ponen la música demasiado alta, los que caminan con tacones durante el todo el día, los que mueven muebles a cualquier hora, niños que corren o juegan con la pelota…
Otras cuestiones conflictivas tienen que ver con la realización de una fiesta sin avisar a los vecinos o prolongarla hasta altas horas de la noche.
Otro problema es el uso de estos espacios como si fuesen propios, por ejemplo hay quienes colocan su bolsa de basura de manera permanente o su bicicleta en lugar de resguardarlas dentro de su apartamento.
Además de dar mal aspecto, pueden representar un obstáculo peligroso para quienes circulan por dichos espacios.
3- El pago de las obras:
¿Un vecino está obligado a pagar todas las obras de la comunidad?
A la hora de abordar obras imprescindibles, como el cambio de bajantes o la mejora en las instalaciones, todos los propietarios estarán obligados a pagarlas según su cuota de participación, tal y como establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Un vecino solo podrá dejar de pagar esas obras cuando los costes resulten lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno de los propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
Las obras destinadas a que un edificio de viviendas sea accesible para las personas con movilidad reducida son obligatorias, sin ni siquiera pasar por una votación en Junta de Propietarios.
Lo dicta el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en estas obras están incluidas las rampas, la instalación de ascensores y de otros dispositivos mecánicos o eléctricos que faciliten la movilidad.
4- Coste del ascensor:
En cuanto al coste del ascensor, el proceso es similar al del punto anterior: en principio la decisión de instalar un ascensor se vota en Junta de Propietarios, y si se aprueba, los vecinos costean toda la obra.
Sin embargo, si sale el “no” y en el edificio hay algún vecino con movilidad reducida, entonces vuelve a ser obligatorio que se instale el ascensor, porque esta obra pasaría a ser una obra de accesibilidad.
5- Problemas de limpieza:
Cuanto más grande es la comunidad más problemas de limpieza suelen existir. Es habitual convivir con vecinos incívicos que no atienden a razones respecto a cuestiones esenciales como no dejar la basura en la puerta de casa o fregar el suelo si su mascota no ha podido aguantarse hasta llegar a la calle y se ha hecho pis.
6- Uso de las zonas comunes:
Todas las comunidades con zonas comunes como piscinas o parques infantiles tienen unas normas de uso que suelen implicar además el horario en que se pueden utilizar.
Pero es frecuente que algunos vecinos obvien esas normas y pretendan usar la piscina o la pista de pádel a horas no habilitadas.
Respecto al uso de espacios comunes, dicha ley y el artículo 396 del Código Civil recomiendan que el interesado exprese su uso por escrito al presidente de la finca vecinal para que la propuesta pueda plantearse en una junta de este tipo con la aprobación por unanimidad de los demás propietarios.
7- Elección de los cargos en la comunidad:
En muchos casos el hecho de tener que asumir el cargo de Presidente, Presidente de la Escalera, Vicepresidente, etc. puede llegar a ser una fuente de conflictos, puesto que siempre hay algún vecino que se niega a asumir esta obligación.
Sí, la figura del presidente es obligatoria desde el punto de vista legal. El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
El nombramiento es obligatorio, si bien el propietario designado puede solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
El juez decidirá si las razones esgrimidas son de la suficiente entidad como para eximirle del cargo y nombrará al propietario que hubiera de sustituirlo hasta que la Comunidad proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
También se puede pedir el auxilio judicial cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.
