El alza desbocada del precio de la energía ha provocado que se incrementen las derramas extraordinarias en las comunidades de vecinos.
Otro efecto inmediato ha sido que la morosidad ha aumentado un 10% en el último año, puesto que los propietarios prefieren dejar de pagar las facturas de la comunidad antes que otros recibos.
A este escenario hay que recordar que en los últimos meses, a raíz de la pandemia, muchas personas han perdido su trabajo o se han visto afectados por un ERTE.
Salvador Díez, presidente en funciones del Consejo General de Colegios de Administradores de fincas CGCAFE, cree que estos aumentos del precio de la electricidad y fundamentalmente del gas, afectan muy negativamente a las comunidades de propietarios, que se están viendo obligadas a establecer derramas extraordinarias o a reducir el tiempo de servicios como la calefacción central.
Ante este escenario, el CGCAFE ha enviado una carta al Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico solicitando que se aplique a las comunidades de vecinos, la tarifa de los hogares, puesto que «es mucho más económica que la que actualmente se aplica a las comunidades de propietarios, que es muy parecida a las tarifas industriales», aseguran desde el consejo.
Desde esta entidad se considera que estos precios tan elevados seguirán provocando un aumento de la morosidad en las comunidades de vecinos si no se toman medidas.
También creen que conllevará a que muchas familias no puedan pagar los gastos comunitarios, teniendo que asumir el resto de los propietarios la parte de la cuota comunitaria que no se haya pagado.
Este es un tema que preocupa a muchos propietarios y a los administradores de fincas, dado que en todos los vecindarios se debe hacer frente a los gastos mensuales para el mantenimiento de las zonas comunes en la comunidad de propietarios.
Ante cualquier reclamación es bueno conocer qué tipos de gastos hay en las comunidades de propietarios, cómo podemos reclamar deudas, qué acciones se pueden tomar en caso de que no se lleguen a pagar, y si prescriben las deudas con la comunidad de vecinos o no.
¿Qué tipos de gastos comunitarios existen?
Antes de analizar cómo podemos reclamar deudas ante una situación de impago, es necesario saber qué tipos de gastos existen y cuándo se deben abonar.
Pueden distinguirse entre dos grupos:
Gastos comunitarios ordinarios: los que se pagan mensual o trimestralmente, destinados a mantener los elementos y servicios comunes. La limpieza del edificio, el mantenimiento del ascensor, el servicio de conserjería, etc. son algunos de ellos.
Los gastos ordinarios se aprueban en el presupuesto anual de la comunidad y están estipulados en los estatutos de esta. Su precio medio ronda los 100 euros mensuales por vivienda.
Gastos comunitarios extraordinarios: son los conocidos como derramas, es decir, los que se producen de forma excepcional, como consecuencia de alguna reparación o de la instalación de un nuevo servicio.
La instalación de fibra óptica, la rehabilitación del edificio para reducir el riesgo de humedades o la colocación de placas solares son algunos de ellos.
No forman parte del mantenimiento y conservación normal de la comunidad y, por lo tanto, no están previstos en el presupuesto anual. Su precio dependerá del tipo y la magnitud de la reparación o instalación.
¿Es obligatorio pagar los gastos de la comunidad de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal, que es la que regula todo lo relativo a los gastos comunitarios. Según esta, los gastos ordinarios deben ser abonados obligatoriamente por todos los propietarios, dado que sirven, como apuntábamos, para el mantenimiento de los elementos y servicios comunes.
Los gastos comunitarios extraordinarios, por su parte, deben ser abonados obligatoriamente por todos los propietarios siempre que se recauden para mejorar la seguridad del edificio, o para garantizar su accesibilidad.
No será obligatorio cuando sea con fines estéticos, es decir, para mejorar la apariencia de la edificación.
Por lo tanto, es necesario aclarar que hay ocasiones en las que podemos negarnos a pagar una derrama: todas aquellas que no se recauden para mejorar el bienestar del edificio.
Cabe destacar que los primeros se aprueban en junta en el presupuesto anual de la comunidad, mientras que los segundos en juntas extraordinarias para tal fin.
En ambos casos, sin embargo, cada propietario pagará el importe proporcional del coeficiente de propiedad que aparece en las escrituras de su vivienda.
¿Cómo se reclaman las deudas en una comunidad de propietarios?
Existen una serie de pasos que toda comunidad de propietarios debe llevar a cabo para reclamar deudas de forma legal y correcta. Son los siguientes:
1. Convocatoria de junta extraordinaria:
Se deberá convocar una Junta de Propietarios en la que deberá incluir en el orden del día el punto relativo a “liquidación de deudas con propietarios morosos o reclamación de cuotas impagadas”.
2. Acuerdo aprobado y reflejado en libro de actas:
Posteriormente, deberá recogerse en el acta la aprobación de dicho punto del orden del día con el resultado de la votación efectuada por la Junta (teniendo en cuenta que los vecinos con cuotas impagadas no pueden votar pues así lo prevé la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.2 .
3. Notificación del acuerdo al vecino moroso:
Es importante mantener un ambiente cordial entre los propietarios, por lo que, a pesar de que en la junta extraordinaria se apruebe la decisión de tomar medidas legales, es importante que el presidente de la comunidad o el administrador de fincas hable con el deudor de manera pacífica para que este se ponga al día de todos sus pagos sin tener que recurrir a la justicia.
Sin embargo, para que conste que existe una deuda en la comunidad que puede prolongarse en el tiempo, es importante mandar al vecino moroso una notificación con acuse de recibo, como un burofax.
En este debe especificarse la fecha y los motivos específicos por los cuales se le manda la notificación, así como la firma del secretario y del presidente de la comunidad.
4. Gestionar la respuesta del deudor:
Una vez hayamos hecho saber al deudor que la comunidad le está reclamando los gastos pendientes, hay que esperar a que este se posicione. En caso de que abone el importe que debía, y los posibles intereses por atraso, el caso quedará resuelto.
Si, por el contrario, se opone a pagar, la comunidad de propietarios deberá interponer una demanda y esperar a ir a juicio, mediante un procedimiento monitorio. Mientras tanto, puede solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor.
Finalmente, si el deudor no se posiciona, la comunidad tendrá la potestad de dictar un decreto mediante el cual podrá embargar sus bienes, hasta que la deuda quede abonada por completo.
5. Demanda judicial en caso de impago:
Si el vecino moroso se opone a pagar sus deudas de la comunidad de propietarios, esta deberá interponer una demanda y esperar a ir a juicio
Cabe destacar que, a pesar de no estar al corriente de pagos, el deudor no podrá ser privado del uso de las zonas comunes de la comunidad de propietarios.
Asimismo, podrá participar en las reuniones de vecinos, aunque perderá su derecho a voto hasta que no haya abonado todas sus deudas.
Prescripción y cargas para el moroso
Esta actitud de impago por parte del vecino moroso no le sale “gratis”, pues desde el momento en que se interpone la demanda judicial dicho vecino (ahora “demandado” por su comunidad) está obligado a abonar a su vez las “costas del procedimiento” y los intereses (los honorarios de abogado y procurador básicamente y los intereses por el transcurso del tiempo desde que debió pagar y no lo hizo).
Desde el año 2015 el plazo de prescripción para reclamar los gastos comunes en una comunidad de vecinos es de 5 años, por lo que pasado este tiempo no se podrán exigir.
Así lo establece expresamente el artículo 21 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal .
¿Qué derechos tiene el vecino moroso realmente?
El vecino moroso tiene una serie de limitaciones. La principal limitación que tiene es que pierde su derecho al voto en las Juntas de propietarios, pudiendo asistir a las mismas con derecho de voz, pero sin voto.
No obstante, sí tendrá derecho a voto cuando consigne notarial o judicialmente las cantidades reclamada (es decir, cuando en vez de pagar a la comunidad ingrese ese dinero en el juzgado o en el notario, normalmente porque no está de acuerdo con las cantidades o con el destino que se les da a las cuotas comunitarias).
Por otra parte, tanto el vecino moroso como cualquier persona que ocupe la vivienda (como, por ejemplo, un inquilino), tendrán derecho a utilizar los elementos comunes (ascensor, piscina, etcétera) a pesar de no estar pagando las cuotas comunitarias.
Sin perjuicio de que en relación a este asunto podríamos encontrar jurisprudencia que apoya la posibilidad de privar al moroso del uso de elementos comunes no esenciales, especialmente si esta posibilidad viene prevista previamente por los estatutos de la comunidad.
Además de esto, no podrá vender su propiedad al no estar al corriente de pago, pues para la venta de su vivienda la Ley de Propiedad Horizontal exige aportar en Notaría un certificado expedido por el administrador con el visto bueno del Presidente/a en el que se certifique que la propiedad a vender está libre de deudas.
Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.
