Los abogados expertos en vivienda, clave para evitar conflictos entre propietario e inquilino.
El Boletín Oficial del Estado (BOE) de este domingo 26 de junio publica el real decreto ley con las medidas anticrisis aprobadas por el Gobierno.
A través de esta normativa se adoptan una serie de medidas sociales y económicas agrupadas en tres ámbitos: para responder a las consecuencias de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad, y para la recuperación de la isla de La Palma.
Este plan antichoque amplía hasta el 31 de diciembre la limitación del incremento en los contratos de alquiler de vivienda., que en principio iba a estar operativa hasta el 30 de junio.
Para los inquilinos que tengan que actualizar su contrato, la subida seguirá limitada al 2%.
En el real decreto de medidas extraordinarias de abril se señalaba que los propietarios no podrían incrementar la renta del alquiler que les cobren a sus inquilinos por encima de la «variación anual» del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
Este índice estaba a principios de este año en el 2%, aunque ha subido y ahora linda el 4%.
Aunque este índice está disparándose, fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ya confirmaban a La Información que el tope se mantendría en el 2%. El departamento que dirige la ministra Raquel Sánchez se ampara en el preámbulo de la ley de desindexación de la economía española.
En el preámbulo de esa norma se estipula que cuando la tasa de variación del IGC esté por debajo del 0% se tomará ese valor como referencia, y cuando supere «el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo», que es del 2%, «se tomará este valor como referencia».
De esta manera, la norma prevé «que los contratos a los que se aplique» este IGC contribuyan a garantizar «el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo».
Frenar la subida de alquileres
Hasta la entrada en vigor del tope del alquiler, muchos inquilinos vieron cómo sus rentas del alquiler se actualizaban con cifras astronómicas aparejadas al IPC. La última tasa de variación del Índice de Precios de Consumo es de mayo, y reflejó un incremento del 8,7%.
De los 3,5 millones de viviendas en alquiler que hay en España, se espera que esta medida solo afectará a la mitad de los contratos (1,7 millones), especialmente a particulares, que representan casi la práctica totalidad de los ‘players’ del sector.
El ciudadano medio español tuvo que invertir un 40% de su sueldo para hacer frente al alquiler en 2021. Un 1% menos que en 2020, según el informe ‘Relación de salarios y vivienda en alquiler en 2021’, cimentado en los datos de los sueldos medios de las ofertas laborales de Infojobs, la plataforma online de búsqueda de empleo, y el coste medio de la vivienda de alquiler del Índice Inmobiliario elaborado por Fotocasa.
«Evitamos que las consecuencias de la guerra se trasladen al precio del alquiler», afirma la ministra de Transportes, Raquel Sánchez.
Si vives de alquiler debes tener especialmente en cuenta esta medida, pues el propietario no podrá subir la mensualidad en consonancia con el IPC, que en mayo se situó en el 8,7%.
Con esta medida , el Gobierno desvincula del IPC la renovación anual de los contratos del alquiler. Sin ella, previsible la subida de dichos contratos hubiera superado el 7 por ciento.
Grandes tenedores y pequeños propietarios
La normativa establece una distinción entre grandes tenedores, que tendrán que aplicar como máximo una subida de las rentas del 2%, y los pequeños propietarios, que sí podrán renegociar con sus inquilinos subidas por encima de ese porcentaje.
Se entiende como gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
No obstante, en caso de no llegar a un acuerdo, el arrendador aplicará ese 2% de incremento en la renta del alquiler.
Muy importante que te dejes asesorar por un abogado, como los que hay en LEXGOApp en materia de vivienda y arrendamientos y que revises bien ese contrato para evitar tener problemas.
Polémica abierta por la medida
La nueva prórroga recrudece la polémica por la vigencia de esta medida entre propietarios y sindicatos de inquilinos que tienen dos visiones diferentes de ver este problema que ahora se mantiene al menos hasta el 31 de diciembre.
Las asociaciones de propietarios y arrendadores, con la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) a la cabeza, han mostrado su rechazo a esta ampliación y aseguran que están estudiando medidas legales para “reclamar compensaciones al Estado por el perjuicio causado por la intervención inasumible en las rentas”.
Desde esta patronal consideran que no es aceptable que se prorrogue una medida que se aprobó únicamente como una herramienta excepcional y acotada en el tiempo”. Según esta asociación de propietarios, “con esta medida se produce una transferencia de renta de los propietarios a los inquilinos injustificada”.
Un estudio del portal inmobiliario Idealista cifraba en 560 millones de euros las “pérdidas” de los propietarios por este tope en sus tres primeros meses de aplicación.
Para otros expertos la prórroga de dicha medida prolongación repercutirá en la reducción del parqué disponible. A este respecto, San Sebastián, Barcelona, Madrid y Bilbao son las zonas en las que más han notado los efectos los arrendadores.
Se trata de cuatro regiones especialmente tensionadas en las que la oferta no es capaz de absorber toda la demanda existente en el momento actual, por lo que de cumplirse los pronósticos, pueden añadir más presión a un mercado que despunta con fuerza.
Por su parte, desde el Sindicat de Llogaters (inquilinos) de Catalunya, esta medida no hubiera sido necesaria si la actualización de los alquileres no estuviera vinculada directamente al IPC en la vigente ley de alquileres estatal.
Mucho menos se tendría que recurrir a medidas de este tipo si ese límite del 2% ya estuviera recogido en la Ley de Vivienda en trámite —algo que por ahora no pasa— y si esa ley estuviera ya aprobada y en aplicación, algo que nadie espera en el corto y medio plazo.
La prórroga de esta medida, señalan desde el Sindicat, “da un respiro a las familias inquilinas cuyos contratos cumplen anualidades en los próximos meses, pero sigue dejando en la incertidumbre a otras muchas”. Según esta organización, que cumple cinco años de vida, esta medida “llega tarde” ya que muchas familias que renovaron sus contratos hasta marzo ya han sufrido aumentos del alquiler de hasta el 9,8%.
Desde el portal Fotocasa se señala que en ciudades como Madrid o Barcelona donde el precio del alquiler mensual ronda los 1.200€/1.300€, la vinculación al IPC supondría un aumento de unos 85 euros al mes, lo que resultaría en el pago a mayores de casi una mensualidad a final de año. Un aspecto asfixiante para quienes sus salarios no han aumentado al mismo ritmo.
Faltan otras medidas
Sin embargo, aunque la inflación afecta en mayor medida al inquilino, el arrendatario también se verá perjudicado, no solo porque dejará de percibir una cantidad en la que la variación estaba estipulada en el contrato mientras el coste de la vida sigue en aumento, sino que varios de los gastos directos de la vivienda a los que el propietario tiene que hacer frente también es probable que se incrementen.
Por lo que la administración debería añadir medidas adicionales para que este límite del IPC, no recaiga sobre los hombros de los propietarios, sino que también se apliquen fórmulas de compensación para que no se vean afectados.
En este caso, ambas partes del contrato merecen medidas excepcionales. La responsabilidad de las subidas de precios no debe recaer de nuevo sobre los propietarios particulares, ya que la situación económica y de mercado global no depende de ellos.
Por el contrario, el arrendatario sí que decide si pone su vivienda en el mercado del alquiler, y si se encuentra en un ambiente desincentivador con modificaciones de la normativa continuas, es probable que prefiera el mercado de la compraventa y pueda llegar a retirar su vivienda del alquiler, lo que contraería aún más la oferta.
Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.