La crisis económica que ha azotado el país en los últimos años, afectó a todos los mercados incluido el arrendaticio. Como consecuencia de ello se han incrementado exponencialmente los casos de impagos de las rentas.
El primer problema con el que nos enfrentamos los abogados especializados en este ámbito es que el arrendador, con el fin de evitar entrar en conflicto con el arrendatario o con la esperanza de que el problema se resuelva por sí solo, permite al inquilino el impago de varias mensualidades antes de ponerse en manos de profesionales.
Este significa que, cuando se inician los trámites ya se encuentran pendientes varios pagos por rentas vencidas y no satisfechas. Por tanto el primer consejo que se debe dar al cliente es el de informarse ante el primer impago.
No debemos olvidar que el artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya autoriza al arrendador a resolver el contrato como consecuencia de la falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al arrendatario. Por eso, la jurisprudencia permite reclamar desde el impago de la primera mensualidad. En este sentido la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial entre otras en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2010, 2161/2006 – EDJ2010/253931):
“Esta sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial (SSTS 19 de febrero de 2008, RC 648/2004- EDJ 2008/234528-, 26 de marzo de 2009 RC 1507/2004- EDJ2009/72814-, entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demandada de desahucio, no excluye la posibilidad de resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas”.
Ante el impago de la primera mensualidad, nuestra recomendación sería avisar al arrendatario, mediante cualquier medio fehaciente, por ejemplo burofax, que si no se pone al corriente de forma inmediata de las cantidades pendientes, se procederá a la reclamación por vía judicial. En este momento ya se aconseja avisar al arrendatario de las consecuencias, posiblemente irreversibles, de la acción de desahucio por falta de pago.
Con esta medida vamos a conseguir dos cosas: La primera es evitar que el arrendatario enrede la situación con promesas de pago verbales, que luego no se cumplen o similares y, mientras tanto, la deuda se va incrementando. La segunda es impedir la enervación de la acción conforme al artículo 22.4, párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone:
“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.
Por ello, nuestro segundo consejo es dejar transcurrir 30 días antes de presentar la demanda. Si vencido el referido plazo sin haber recibido el abono de las cantidades pendientes, acudiremos, sin más trámite, a la vía judicial para solicitar el desahucio por falta de pago, acumulando la acción de reclamación de las cantidades adeudadas.
Para evitar problemas procesales que pudieran dilatar el procedimiento, nuestro tercer consejo es acompañar a la demanda una nota simple acreditativa de la propiedad, el contrato de arrendamiento, las cantidades adeudadas debidamente justificadas y la comunicación fehaciente realizada al arrendatario. Obviamente esta enumeración es una lista de mínimos, cualquier otra documentación que sustente nuestra reclamación, siempre será bien recibida por el juzgador.
En resumen, el arrendador debe tener claro los siguientes puntos: No dejar que el arrendatario incremente su deuda en más de una mensualidad. En ese momento requerirle el pago mediante cualquier medio fehaciente. Una vez transcurrido el plazo exigido por la Ley de Enjuiciamiento Civil para evitar la acción de enervación, sin que se haya cancelado la deuda, proceder a interponer la demanda de desahucio acumulando la petición de reclamación de cantidad.
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