Cuando compramos cualquier bien, lo razonable es esperar que esté en idóneas condiciones. Por eso es frecuente que nos baste con un análisis visual para confiar en el buen estado del mismo. Sin embargo, muchas veces aparecen los llamados vicios ocultos con el tiempo. Son desperfectos difícilmente perceptibles, y debes saber que tienes derecho a reclamar por ellos.
Qué son los vicios ocultos
Aunque suene tautológico, el problema asociado a los vicios ocultos es que pasan desapercibidos. Esta afirmación, que parece de perogrullo, permite diferenciar los meros defectos de la inhabilidad del objeto para su fin.
Por tanto, si has venido hasta aquí buscando cómo reclamar una compraventa de un garaje demasiado pequeño para aparcar, de un barco que no flota o de un aparato que no cumple su función, deberías redirigirte al artículo en que hablamos del aliud pro alio, que es una situación muy similar a la que tratamos ahora, pero no idéntica.
Los vicios ocultos se reservan para aquellos desperfectos que no hacen que el bien adquirido resulte inútil para su función. Pueden abarcar desde imperfecciones mecánicas que acorten la vida útil del bien hasta taras meramente estéticas. Pese a su enorme casuística, los vicios ocultos solo implican un incumplimiento parcial por parte del vendedor.
Qué puedo hacer para reclamar los vicios ocultos
Dejando a salvo algunas acciones especiales (como la recogida en la Ley de Ordenación de la Edificación), las acciones encaminadas a reclamar los vicios ocultos son tres:
- Acción resolutoria. Su nombre técnico es redhibitoria, pero ciertamente persigue resolver el contrato.
- Acción indemnizatoria. Estrictamente no se trata de una indemnización, sino de una rebaja en el precio del negocio.
- Acción de saneamiento. En este caso se trata de que el vendedor sanee los desperfectos de la cosa vendida, los conociera o no.
Las dos primeras acciones encuentran su origen en el artículo 1486 del Código Civil (CC). La tercera se regula en el artículo 1484 del mismo texto.
Es importante tener en cuenta que el Código Civil exige, para que los defectos sean merecedores de reclamación, que sean de tal magnitud que:
- Disminuyan el uso de la cosa comprada.
- O, de haberlos conocido el comprador, disminuyan su precio.
Es decir, los vicios ocultos deben ser de suficiente entidad como para afectar a las condiciones de compra, pero no tanta como para hacer inhábil el objeto. Además, no pueden resultar manifiestos ni visibles, pues en tal caso el comprador debería haber sido prudente. Esta limitación trata de evitar que los compradores reclamen a mala fe por desperfectos de los que eran conocedores.
La acción resolutoria por vicios ocultos (redhibitoria)
El artículo 1846 CC permite al comprador desistir del contrato cuando detecte los vicios ocultos. Al tratarse de una resolución, al vendedor le corresponderá devolver el precio recibido. Nada impide que se exija una indemnización, si se prueba que se ha provocado un perjuicio con la venta y se valora el mismo.
La acción indemnizatoria (quanti minoris)
En este caso, recogido en el mismo artículo, deberá valorarse el precio que habría sido justo pagar de haberse conocido el vicio oculto. Para ello debería intervenir un perito que valorará el desperfecto, devolviéndose al comprador la diferencia entre lo que pagó y lo que habría pagado de conocerlo.
La acción de saneamiento
La acción de saneamiento es similar a la anterior. Se regula en el artículo 4685 CC e impone una obligación de hacer en lugar de una obligación de dar. Es decir, el vendedor no tendrá que devolver la minoración del precio, sino que tendrá que arreglar el bien a su costa.
Vicios ocultos de especial gravedad
Cuando los vicios ocultos tienen cierta entidad y por su culpa termina estropeándose o detruyéndose el bien comprado, se establece una responsabilidad adicional en el vendedor.
- Si conocía los desperfectos, el comprador puede desistir del contrato. De este modo, el vendedor tendrá que devolverle el precio que pagó en su momento. Además, deberá indemnizar por los daños y perjuicios causados.
- En caso de no conocerlos, el comprador todavía podrá desistir del contrato. Aunque en este caso no tendrá derecho a indemnización, sí podrá recuperar el dinero que pagó.
Plazo para el ejercicio de acciones
Todas las acciones antedichas están sujetas al mismo plazo de prescripción. Este es de seis meses, conforme recoge el artículo 1490 CC. El plazo de prescripción comienza a computar desde el momento de la entrega, y puede ser interrumpido del modo habitual (por ejemplo, mediante reclamaciones fehacientes o acciones judiciales).
En caso de que la entrega no se haya llegado a producir, el comprador tendrá derecho a una resolución de contrato, como es natural. Además, cuando el vendedor obrara con mala fe (cosa difícil de demostrar en estos casos), se podrá exigir una indemnización por daños y perjuicios.
Vicios ocultos y aliud pro alio: ¿cuál utilizo?
Aunque la estrategia procesal debe dejarse en manos de un letrado, aconsejamos de nuevo la lectura del artículo sobre aliud pro alio para que sepas los efectos de cada una de las acciones. Lo cierto es que la acción del aliud pro alio tiene un plazo de prescripción de cinco años. Al ser mucho más largo que el de las reclamaciones por vicios ocultos, muchas personas acuden a ella Sin embargo, debes tener en cuenta que el aliud pro alio exige una gravedad tal del defecto oculto que el bien debería ser inútil para su finalidad.
De modo que, mientras se cumplan los requisitos y plazos, puedes optar por ambas. Incluso pueden acumularse, siendo una subsidiaria de la otra.
Cómo encontrar a un abogado experto en vicios ocultos
Las acciones de las que hemos hablado son de tipo civil. Si necesitas un especialista de confianza, te invitamos a rellenar nuestro formulario sin compromiso. LexGo App pone a tu disposición un fichero de profesionales que analizarán tu caso concreto, estudiando el mejor modo de realizar tu reclamación por vicios ocultos.
Por Adrián Garzón Ximénez
