Cualquier persona que cumpla ciertos requisitos tiene la posibilidad de acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad sin perder la casa. Esta normativa, que ha tomado gran importancia en los últimos años, tiene por finalidad restablecer la economía del deudor.Para comenzar de cero es necesario desprenderse de gran parte del patrimonio. Sin embargo, hay muchos casos en los cuales las viviendas quedan a salvo si se utiliza con efectividad esta herramienta legal.
¿Qué es la Ley de Segunda Oportunidad?
La Ley de Segunda Oportunidad es una herramienta jurídica para reducir las cargas financieras de los deudores sin afectar el derecho de cobro de los acreedores. El fin último es la cancelación del total de los impagos con el patrimonio y exonerar el excedente. De esta forma, un individuo tiene la oportunidad de volver a empezar sin deudas.
Si bien ya se utiliza en muchos países y es una gran opción para quienes no ven una salida a su vida económica, también generaba alguna resistencia. El principal motivo por el cual muchos no se atrevían a acogerse al mecanismo de Segunda Oportunidad tenía que ver con la posibilidad de perder la vivienda habitual.
Fases del mecanismo
En una primera instancia se inician las negociaciones para lograr un acuerdo extrajudicial. Es un requisito básico para continuar con el procedimiento y se intenta conseguir quitas o esperas de las deudas. Durante esta etapa se pueden paralizar las ejecuciones y el deudor tienen la oportunidad de cancelar embargos.
Cuando no se obtienen resultados positivos en las negociaciones se procede a un concurso de acreedores. El juez autoriza la liquidación del patrimonio de la persona afectada. Es también en esta fase donde se debe solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho.
Segunda oportunidad sin perder la casa: Es posible
Aunque en un principio se considera que la casa es parte del patrimonio y según Ley Concursal es requisito liquidar todo, hay excepciones. En la actualidad, cumpliendo algunos requisitos y conociendo la doctrina se puede salvar la vivienda. Es importante presentar la documentación probatoria para quitar a la misma de la lista de activos.
¿Qué factores influyen?
- El valor de la casa
- Si es residencia del deudor
- La cantidad que reste por saldar
Supuestos en que se puede acoger a la Segunda Oportunidad sin perder la casa
Cuando la liquidación de la vivienda no represente un beneficio económico y no favorezca a la cancelación de la deuda, no tiene sentido. Por el contrario, sería por tanto un inconveniente.
1- El valor de la hipoteca supera el valor del inmueble
Cuando se proceda a la liquidación del patrimonio, por ejemplo, la casa, se tiene como base el precio de mercado. Si la hipoteca que recae sobre la misma es superior a su valor comercial su enajenación no otorga ningún beneficio. Se debe comprobar al juez que su venta no permite solventar las obligaciones. Asimismo, se valorará que sea la residencia habitual, en lugar de una solución sería un nuevo problema.
2- Nuevo acuerdo
En el caso de las viviendas sin hipotecas el criterio sería similar. Si el valor de la casa es inferior a la deuda, no tiene sentido su liquidación. Ahora bien, cuando el valor es mayor a la deuda es importante presentar un acuerdo viable a los acreedores para evitar la pérdida.
3- Generación de nueva deuda
El objetivo de esta norma es librar a las personas de las deudas, por ello cualquier acción que genere una nueva deuda no debería ser admitida. Es el caso de las enajenaciones que producen un sobrecoste no conveniente o que superar el valor de la venta.
Herramientas legales para acogerse a Segunda Oportunidad sin perder la casa
La Audiencia Provincial de Barcelona ha cambiado su doctrina en defensa de la propiedad de uso habitual. Normativas de base:
Real Decreto 6/2012
El decreto 6/2012 es de aplicación para las personas que puedan demostrar se encuentran en una situación de vulnerabilidad. El objetivo es llegar a acuerdos en el concurso de acreedores con las entidades que se acojan al Código de Buenas Prácticas. Esta solución establece una protección al deudor hipotecario a través de, por ejemplo, un alquiler social hasta un plazo máximo de 5 años.
Mecanismo de rehabilitación del contrato
La Ley Concursal (Art. 152) establece la rehabilitación del contrato de préstamo hipotecario. Durante la fase del concurso de acreedores, el administrador concursal solicita al banco la rehabilitación a cambio de cancelar las cuotas adeudadas y el compromiso de pago a fecha a futuro. El principal argumento es que no existen otras deudas que afecten a este cumplimiento.
Ley 1/2013
Del mismo modo que el Real Decreto 6/2012, esta ley se aplica a las personas en estado de vulnerabilidad. Si bien no es tan positiva, se permite al deudor una postergación del desahucio por dos años a partir de la subasta.
Ley 5/2019
La conocida Ley 5/2019, reguladora de contratos inmobiliarios, regula que el banco solo puede proceder a una ejecución si el impago alcanza las 12 mensualidades o el 3% del principal del préstamo. En la segunda etapa del contrato, la deuda debe acceder a 15 mensualidades o el 7% del principal.
La interpretación del Juez: última palabra
La decisión final será siempre la del Juez del caso. Por eso es imprescindible conocer la doctrina provincial.
La buena noticia es que la jurisprudencia indica que existe un ánimo de defender la vivienda habitual de los deudores cuando se aplica la Ley de Segunda Oportunidad. Los pronunciamientos más frecuentes tienen que ver con considerar antieconómica la venta o aislar del patrimonio a concursar si se pueden continuar pagando las cuotas hipotecarias.En definitiva, el asesoramiento especializado en materia de cancelación de deudas aporta importantes beneficios al deudor. Entre ellos, acogerse a la Segunda Oportunidad sin perder la casa.
