Los contratos de arras se emplean para garantizar el cumplimiento de una obligación. Suelen utilizarse en compraventas, y deberías considerar recurrir a ellos si vas a comprar un bien valioso. Al celebrarse, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero a modo de señal.
Si el negocio llega a buen puerto, la señal se entenderá otorgada a cuenta del precio. Pero si termina incumpliéndose la obligación, el vendedor podrá quedarse con la señal entregada. Ello siempre que el incumplimiento no se le pueda imputar. Porque en ese caso, deberá entregar el doble de la cantidad recibida al comprador.
Es así como las arras ofrecen una doble garantía de cumplimiento del contrato. En este artículo te explicamos cómo utilizar los diferentes tipos de arras. Además, te ofreceremos enlaces para que puedas comprar tu contrato de señal o contratar a un abogado especialista que redacte uno para ti. También te explicaremos las consecuencias del incumplimiento, y cómo un letrado con experiencia puede defender tus intereses.
Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es aquél mediante el cual una parte entrega a otra una cantidad de dinero en confirmación de un negocio jurídico. En la actualidad es más frecuente referirse al mismo como “señal” o “anticipo”. Es más, puede que conozcas las arras como “reserva”, que es el nombre que se le da en los negocios inmobiliarios.
De modo que las arras funcionan a modo de compromiso. Por medio de las mismas, un contratante demuestra que existe un contrato, que va a cumplirse en un futuro cercano. Y por eso se conocen como “arras confirmatorias”, ya que demuestran que el compromiso adquirido goza de eficacia contractual. Sin embargo, como veremos más adelante, existen otro tipo de contratos de arras.
Cuando se entrega una cantidad en concepto de señal se entiende que se da a cuenta del precio a pagar, salvo pacto en contrario. Es decir, el comprador las entregará al vendedor para probar la ratificación del contrato, y cuando se realice la totalidad del pago, se descontarán del precio final.
Pero, ¿qué ocurre si finalmente el negocio no llega a buen puerto? En este caso las arras no se aplicarán al precio, sino a la eventual indemnización de daños y perjuicios. Cabe señalar que, en principio, el contratante perjudicado puede reclamar el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato, pese a hacer propias las arras.
Por último, es interesante hacer una precisión. Aunque hablemos de contrato de arras, lo cierto es que la señal puede introducirse como una cláusula contractual. Es decir, las arras podrán pactarse como una estipulación del contrato o como un anexo al mismo.
Valor de las arras
A la hora de valorar la señal que deberías pedir a tu comprador o pagar a tu vendedor, lo mejor es acudir a un especialista. Lo más habitual es vincular el precio de las arras al precio de la operación. Por ejemplo, muchos expertos inmobiliarios determinan la cuantía óptima de una señal en el 20 % del precio de venta.
Pero, por supuesto, la cuantía de la señal podría dar al traste con el negocio anticipadamente. Especialmente cuando el bien transmitido es de muy elevada cuantía y se va a pagar mediante un préstamo. Por eso, otros especialistas sitúan el valor ideal entre el 5 y el 10 % del precio de la operación.
Un abogado con experiencia en derecho inmobiliario te ayudará a determinar la cuantía óptima, así como a redactar un contrato infalible. Y es que las arras pueden tener diferentes aplicaciones, según el tipo que se emplee.
Las arras confirmatorias
Es muy importante que el contrato de arras confirmatorias defina con precisión la obligación que garantiza:
- Importe de la señal.
- Momento de perfección del contrato principal. En el caso de las arras confirmatorias de una compraventa de vivienda deberías señalar cuándo se va a formalizar la escritura pública. Cuando transcurra ese plazo o término sin otorgar escritura se podrá considerar incumplida la obligación. Así, la importancia de este elemento es que determina el momento a partir del cual se define el destino de la señal (aplicarse al precio o a la indemnización).
- Otros detalles integrantes de la operación. Por ejemplo, su precio, la forma de pago y, en su caso, el reparto de los gastos dimanantes de la operación. Estos elementos no serán (en principio) esenciales en el contrato de arras, sino en el negocio principal. Por eso, aunque sea una buena práctica consignarlos también en el pacto de arras lo cierto es que no resulta necesario.
En el momento de formalizar el contrato de arras el comprador entregará al vendedor el anticipo. Si el contrato no especifica de qué tipo de arras se trata, se entenderá que son confirmatorias.
En este caso, el contrato de arras demostrará la existencia del contrato de compraventa. Además, se aplicarán al precio final de la operación.
Efecto de las arras confirmatorias
Pero el efecto de las arras confirmatorias no se limita a certificar el acuerdo y aplicarse al precio, ya que cuando el contrato principal se incumpla:
- Si el incumplimiento es imputable al comprador, el vendedor se podrá quedar con la señal.
- Pero cuando el incumplimiento sea imputable al vendedor, deberá devolver las arras dobladas. Es decir, entregará al comprador el doble de la cantidad que recibió del mismo. Nada impide pactar que la cantidad a devolver no sea el doble, sino una mayor o menor.
No se puede entender, sin embargo, que las partes puedan incumplir su obligación a cambio de perder las arras. Así se deriva del art. 1124 del Código Civil. Cuando el contrato principal se vulnere el perjudicado podrá exigir su cumplimiento o resolver la obligación. En el segundo caso, además, tendrá derecho a exigir resarcimiento de perjuicios.
De modo que si has garantizado una obligación por medio de un contrato de arras confirmatorias y la contraparte lo ha vulnerado lo mejor es que acudas a un civilista con experiencia. Tras analizar tu situación, tu letrado podrá explicarte la estrategia adecuada para resarcirte de los daños derivados del incumplimiento.
Contrato de arras confirmatorias (para descargar)
Por si necesitas utilizarlo, hemos preparado este contrato de arras confirmatorias. Se trata de un anexo, que puede asociarse a cualquier contrato principal.
Además, como suelen asociarse a contratos de compraventa inmobiliaria, también hemos preparado este contrato de compraventa con arras confirmatorias. En este caso se trata de un contrato de compraventa inmobiliaria, que incluye una cláusula de arras.
Para utilizarlos basta con que sigas el enlace y los cumplimentes según las instrucciones. ¡Pero no olvides consultar con un especialista si necesitas un contrato a medida!
Las arras penitenciales
Al contrario de lo que señalábamos en el último inciso, cuando las arras tengan carácter penitencial sí permitirán el desistimiento unilateral. Por ello, deberá especificarse esta facultad en el contrato por el que se establezca la señal.
Cuando una de las partes contratantes desista de su obligación, deberá abonar a la otra las arras.
- Conforme estipula el artículo 1454 del Código Civil, el comprador que desista del contrato perderá las arras.
- Sin embargo, cuando desista el vendedor deberá devolver el doble de esa cantidad al comprador.
Como en el caso anterior, hemos preparado un contrato de compraventa con arras penitenciales que puedes adquirir en nuestra plataforma.
Las arras penales
La función penal de las arras equivale a una valoración anticipada de la indemnización que corresponde al vendedor frustrado. Así, si la compraventa no llegara a realizarse el vendedor podrá quedarse con las arras, que actuarán como cuantificación de la indemnización. Esto tiene dos ventajas:
- En primer lugar, permite elevar la cuantía de la indemnización. Si el valor de las arras es superior al que normalmente correspondería al vendedor en un juicio, este está desincentivando el incumplimiento de contrato por parte del comprador.
- En segundo lugar, ahorra al vendedor el proceso litigioso de reclamación indemnizatoria que debería seguir si no hubiera recibido la señal.
Todo lo cual implica que la parte perjudicada por el incumplimiento podrá, en todo caso, exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo con derecho a la indemnización. La particularidad de este contrato es que tal indemnización no deberá ser calculada. Cuando el incumplimiento corresponda al comprador, el valor de la indemnización será el de las arras. Y cuando sea imputable al vendedor será el doble.
También hemos preparado un contrato de compraventa con arras penales por si necesitas utilizarlo. De nuevo incluye instrucciones para rellenarlo.
Qué pasa cuando se incumple un contrato de arras
El incumplimiento de una obligación garantizada mediante arras puede ser muy perjudicial. Generalmente se utilizan para compraventas de viviendas y otras operaciones de gran importancia, por lo que las partes suelen estar interesadas en que se cumpla el contrato. En cualquier caso, cuando el contrato principal no se cumpla en el plazo estipulado en el contrato de arras, se podrán iniciar las correspondientes reclamaciones.
Como se ha señalado, solo en el caso de las arras penitenciales se podrá optar por el desistimiento unilateral del contrato, perdiendo el anticipo o devolviéndolo doblado. En caso de emplear arras confirmatorias o penitenciales el incumplidor:
- Podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, incluyendo la indemnización. En caso de que hayas utilizado las arras penales, la cuantía de la indemnización se identificará con las arras. Pero si hubieras utilizado arras confirmatorias la indemnización deberá calcularse en el correspondiente proceso declarativo (judicial).
- Además, si ha incumplido el vendedor, el comprador podrá exigir la entrega de la señal doblada. Y cuando el incumplimiento sea achacable al comprador, este perderá su señal, sin perjuicio del ejercicio de las acciones mencionadas.
En el caso de que deba calcularse la indemnización esta debe cubrir:
- El daño emergente. Se corresponde con los gastos que el perjudicado haya tenido que realizar para estimular el cumplimiento del contrato.
- El lucro cesante. Se identifica con el dinero que ha dejado de ingresar el perjudicado por culpa del negocio frustrado. Es más difícil de demostrar, pero se incluye en el concepto indemnizatorio.
- Los daños morales. Para reclamarlos es necesario que se haya producido una importante molestia en el perjudicado. Aunque también son difíciles de demostrar, un abogado especialista en derecho civil podrá reclamarlos.
Las cuantías correspondientes a cada uno de estos conceptos se determinarán en el juicio declarativo. A estas cantidades hay que añadir los intereses moratorios y procesales.
En definitiva, el contrato de arras es un mecanismo de garantía del cumplimiento de otras obligaciones. Agiliza la indemnización del contratante perjudicado e incentiva el cumplimiento de ambas partes. Si necesitas asesoría a la hora de utilizar este contrato, no dudes en consultarnos.
Por Adrián Garzón Ximénez